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北京罕见大规模推介土地背后:土地出让或现松动

来源:21世纪经济报道发布时间:2019-05-26 09:40

在土地市场低迷,商品房库存高企的背景之下,北京土地供应却罕见呈现集中供应状态。

近期,北京市规划和自然资源委员会举行了“2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会”。此次推介会集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地,9宗共有产权房用地以及13宗商服用地。

推介之后,北京土地市场也将迎来供地高峰。5-6月,北京市将有54宗经营性用地陆续入市,其中11块将在5月正式入市。集中推介后的5月17日,北京已经推出三宗住宅用地入市。

“为了完成5年150万套的供地计划(2017-2021年),北京土地市场仿佛告别了曾接连流拍流标102宗经营性用地的低迷,重新迎来高光时刻。这些出让的地块中有48宗是居住类用地,其中的部分地块已经公示了规划条件,扣除配建之后,住宅部分的规划建面是543万平方米。如果这些地块能够顺利成交,再加上今年已经出让的23宗居住类用地,那么,2019年居住类用地总量将达71宗,住宅规划总建面为785万平方米。”合硕机构首席分析师郭毅称,“785万平方米是什么概念?2017年和2018两年,北京商品住宅累计成交的总面积是734万平方米。”

那么,当房企重仓的土地市场面临去化难问题时,开发商们还会在土地市场继续加码吗?此前严苛的土地出让规则会否发生改变?

供应加速

受调控以及减量发展等多重因素影响,近两年,北京土地市场明显呈现供应下滑。

Wind数据显示,2017年,北京市供应128宗块地。其中,工业用地12宗,占9.375%;住宅用地76宗,占59.375%;商住用地17宗,占13.281%;商服用地10宗,占7.8125%;其他类用地13宗,占10.1256%。但2018年,北京市仅供应88宗块地,同比下降31.25%。其中,工业用地3宗,占3.409%;住宅用地50宗,占整体成交56.818%;商住用地9宗,占10.227%;商服用地6宗,占6.818%;其他用地3宗,占3.409%。

“低迷”是2018年北京土地市场的关键词。2018年北京共成交72宗土地,成交额1682.9亿元,土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平,呈明显下降的趋势。其中,住宅用地成交52宗,成交规划建筑面积624.48万平方米,住宅用地成交宗数同比2017年下跌27%,处于历史低位,土地规划建筑面积同比2017年下跌36%。

2019年以来,北京土地市场也未能扭转低温态势。诸葛找房监测数据显示,除2019年1月、2月分别集中成交13宗及9宗地块外, 4月仅成交了一宗住宅用地,截止到目前,2019年以来北京共成交23宗住宅用地。诸葛找房方面认为,为扭转土地市场的“低温状态”,缓解供需矛盾,同时也为了优化营商环境,北京规划委在5月9日举办了土地推介会,共推介57宗经营性用地。随后,5月10日,北京规划委官网公布了5-6月即将入市的54宗经营性用地。因此,其预期北京供地节奏加快,接下来将迎来一小波供地高峰。

在北京市集中供应的土地中,住宅用地明显加速。在近两月将要入市的54宗经营性用地中,有42宗为住宅用地,有15宗位于朝阳、丰台、石景山等城区。其中丰台区供应住宅用地数量最多,其供应的7宗住宅用地均为商品房,分布在宋家庄、花乡、周庄子、大瓦窑等地。朝阳虽然只有两宗住宅用地,但位置较好,分别位于孙河和金盏乡,石景山的4宗住宅用地则分别位于五里坨、古城、西黄村等位置较好的板块。根据计划,房山区近期也将加大住宅用地的供应量,5-6月将供应6宗住宅用地,数量仅次于丰台,供应土地规划建筑面积为75.11万平方米。昌平、顺义分别计划供应3宗住宅用地,密云、通州、延庆则仅分别供应一宗宅地。

此外,共有产权用地明显加大供应量。在这42宗住宅用地中有9宗共有产权房地块,占总体供地计划的17%。据诸葛找房统计,今年以来北京已成交10宗共有产权房地块,加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市,远超去年一整年共有产权房用地的供应量。

据悉,2018年成交的52宗住宅地块中,共有产权房地块成交10宗,成交建筑面积超100万平方米。不难发现,作为满足刚需购房群体的共有产权房的供应量越来越大。具体来看,近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平、房山及延庆区域,房山区供应量最大,计划供应4宗,供应规划建筑面积为69.82万平方米,其中两宗位于良乡镇。朝阳区也有两宗共有产权房地块供应,地理位置不错,分别位于豆各庄和东坝南区,预计本月下旬入市。通州、昌平、延庆区域分别供应一宗。

适配摸底避免流拍

在2018年土地市场整体低迷之下,此次大规模供应是否再次存在流拍风险?58安居客房产研究院资深分析师李震认为,由于限价管理严格,同时金融调控收紧,房企面临较大资金压力,因而拿地更加谨慎,动力不足。此次集中推介,一方面是优化营商环境的表现,另一方面也是市场适配的集中摸底,为了更好的实现土地供应顺利出让,避免出现大规模流拍现象。

公开数据显示,2018年,全国300个城市土地平均溢价率13%,较去年下降16%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率15%,较上年下降19%。2018年,北京全年成交的63宗地块中,平均溢价率只有14%,为近5年的最低值。

2018年,北京全年流拍土地高达8宗,流拍总建筑面积高达128.70万平方米。其中7幅为宅地,流拍率达到10%,是2017年的3倍。

“供应激增的土地导致北京商品住宅市场库存迅速上升,短短一年便增加了250万平方米,目前已达1016万平方米,创近40个月新高。虽然难以清晰盘点北京仍有多少土地尚未完成前期开发,进入预售,但目前待售库存的总量已足够楼市消化三年,别说还有71宗地块、785万方住宅用地计划上市。”郭毅担心。

李震表示,限制售价、7090政策以及五年限售,这三条铁律是过去很长一段时间内土地供应的关键词。但在2019年年初,这些要求都出现了松动,而本次集中发布的地块,部分也解除了“限房价”要求。这主要源于北京商品住宅成交价格企稳回落的大环境,让调控压力大大减轻。未来一段时间的土地出让环节,或许也将采取更为灵活的出让规则。

另外,李震还注意到,从土地供应的分布上看,去年供量集中的大兴亦庄、黄村,石景山五里坨,昌平未来科学城等地,整体去化效率都不高。而目前计划供应的地块分布上看,除东西城及海淀外,涵盖了北京的14个区。去年土地仅出让6宗的通州今年加大了供应量,近期将入市6宗地块,共计规划建筑面积78.12万平方米。在可以预见的未来,除了三环以内的核心内城,北京将再无供应不足的市场“死角”。

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