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做好城市建设 中国产业新城运营商研究成果发布会成功召开

来源:腾讯房产发布时间:2019-05-23 16:20

2019年5月23日,中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰论坛在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。会上,中国指数研究院发布了中国产业新城运营商评价最新研究成果,国内权威学术专家及优秀运营商代表就产业转型升级、创新发展、产城融合等话题发表了主题演讲,并深入对话研讨如何促进产城融合向更高质量发展。此次研究为中国指数研究院连续第四年开展,希望通过总结其成功运营的核心价值要素,发掘和推广优秀产业新城运营商的发展经验,发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用,为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴,进一步推动行业发展。

当前,随着我国产业转型升级步伐的加快,创新驱动持续引领产业发展,新产业、新业态、新模式不断催生,产业结构不断得到优化。此外,随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》以及《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策文件的发布,都市圈建设不断推进,城市群作用日渐突出,区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体,在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。

随着行业的不断发展,区域产业转型升级迈入新的发展阶段,而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体,也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大,项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势,优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。因此,2019年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上,结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流,进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系,从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。

中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰

1、 产业新城运营商综合实力评价结果

中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰

“2019中国产业新城运营商综合实力TOP10”

从综合得分来看,华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。从2019年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看,华夏幸福积极布局核心都市圈,产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外,其坚持产业优先,通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,产业发展能力不断提升,为公司业绩稳步增长提供了强劲动力,继续成为产业新城运营的领军企业。中新集团作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体,积极融入国家战略,不断输出苏州工业园区成功经验,已在滁州、嘉善、银川等地成功将项目落地。作为合作共建园区开发主体,其坚持创新引领转型升级,不断吸纳和聚集核心资源要素,通过打造双一流的投资环境—一流硬件设施、一流营商环境,建设产业发达、交通便利、环境优美、社会和谐、以人为本的新型园区,通过区中园和绿色公用板块联动、集聚资源,实现了高水平的产城融合协调发展。张江高科以科学城建设为契机,以城市更新为抓手,围绕主导产业和战略性新兴产业,重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业,不断提升产业培育与集聚、资本经营等方面的核心能力,持续推进开放式创新生态圈的构建。同时,企业更加注重城市建设,创新城市服务模式,提升配套设施能级,积极解决“最后一公里”的交通问题。

招商蛇口积极整合内部资源,推动产融协同,依托在核心区域积累的优质资源,凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积极为产业创新赋能,持续推进“前港-中区-后城”的新蛇口模式打造。启迪协信依托并有效整合清华系资源,聚焦于园区的投资运营,逐渐加大轻资产业务的布局,不断做大规模并网络化布局。其结合地方产业发展规划、区域资源禀赋等进行产业定位,导入全球产业创新资源,有效地推动区域产业转型升级,带动城市经济实现高质量的发展。上海临港充分发挥自身在产业开发领域的专业优势和当地村镇的协调能力,推动项目开发建设;同时,企业以科技产业为依托,将“业态、形态、生态”形成有机结合,积极布局产业投资领域,打造“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”为架构的综合服务体系。天安数码城积极发挥创新精神,专注企业全生命周期孵化及培育,洞察客户需求,引导产业聚集,积极打造科研、办公、生活等功能齐全的综合业态,构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式。华发城市运营积极落实“科技+”模式,大力培育和发展大健康食品、科技智能制造等实体服务板块,扎实推进科技产业布局;同时,企业主动融入大湾区建设,推动珠海科技创新、实体经济和城市建设发展,加强新兴、配套产业发展,推动建立多元化发展格局。星河产业集团秉承“创智共融,聚业兴城”的宗旨,基于“产、城、融、投”发展模式,重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营,打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态,致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。荣盛产业新城依据自身资源禀赋,产业集群效应逐步凸显。其通过精准的战略布局及产业定位,综合实力和品牌影响力得到不断提升。

2、 产业新城运营商发展特点

产业定位:重研究,搭平台,抓龙头,促落地

从产业新城的调研结果来看,运营商在进行产业定位时,不仅通过与国际知名的产业研究机构进行合作,为其项目进行合理产业定位,而且越来越多的运营商通过自建产业研究平台的形式,来持续跟踪产业发展趋势,以增强自身对产业的判断力,从而更加熟悉产业发展脉络。此外,产业新城项目对龙头企业引进的关注度越来越高,这就更需要基于长期系统发展的角度来研究主导产业,主导产业定位越准,项目对龙头企业的吸引力就更强,这样能更好地实现项目顺利落地。

华夏幸福早在2013年就专门成立了产业研究院,专注于研究政经大势、区域发展、前沿技术和高新产业等,为华夏幸福提供战略决策、战略新兴产业研究、产业规划编制等重要任务,从而促进项目更好的落地。星河产城研究院作为星河产业集团旗下专业产业研究机构,集“研究+规划+实践”于一体,始终专注于市场前置探索,遵循开放合作、全链研究、创新实践的价值理念,深耕粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈,持续对区域产业进行跟踪研究,从而确保目标产业顺利落地。招商蛇口通过专门成立产业研究院的形式来实现对产业的持续跟踪,并将所关注产业方向进行划分,以产业研究团队的形式对所负责行业进行深入研究和持续跟踪,判断行业发展趋势。天安数码城内设专业的产业研究机构,在项目落地前就对区域内经济、产业基础等要素进行深层次研究,同时结合天安数码城的企业资源,对项目前期进行合理的产业定位,并在产业导入过程中不断优化以及修正落地产业内容,以确保未来项目能够顺利的发展。

产业招商:信息化招商、圈层招商、聚集招商

随着产业新城的遍地开花,传统全民招商、广撒网式招商的方式效率日趋低下,运营商积极改变思维,依托自身资源优势,构建资深招商团队;此外,运营商积极借助大数据平台及合作伙伴,精准对接细分产业,深入产业圈层,挖掘产业链关键节点的企业,为载体和企业画像,达到精准匹配。对于一些资源禀赋并不明显的项目,运营商积极引进产业上下游企业入驻,来提前搭建良好的产业氛围,以吸引龙头企业入驻。

华夏幸福通过整合品牌、规划、政策、资源、金融、服务等要素,借助产业+数据大平台,打造“科技驱动”、“精准预判”的招商新模式。其深入产业圈层,对十大行业以及细分产业进行持续跟踪研究,探索产业链重要节点,挖掘细分产业关键节点的重点企业,并通过细分招商目标的方式,借助自身招商团队、研究院及大合作平台,集中发力,实现精准招商。中新集团内外资并重。外资方面,企业持续发挥招商优势,通过依托覆盖全球的招商网络,借助苏州工业园区的招商资源以及专业高效的招商团队,打造合作区的外资集聚;内资方面,企业通过研究内资企业发展周期,把握产业发展与转移趋势,以提供满足企业阶段性重点需求的服务来吸引落户。荣盛产业新城采取聚集招商的方式,注重练好“内功”,招商与基建“两手抓,两手都要硬”。张江高科结合国家战略布局,不断加大产业招商、战略招商、精准招商的力度。其以项目内主导产业为招商导向,围绕相关产业链的上下游企业的需求特征进行细分,并不断挖掘重点储备客户,对当前重点储备客户进行跟踪,并通过不断完善项目内产业发展环境来吸引企业进驻。

产业培育:专业人才管理,搭平台助成果转化

随着我国经济由高速增长向高质量发展阶段转变,产业结构面临重大调整,产业内外部环境对产业新城的健康发展有着重要的作用,这就要求运营商在项目运营上实现更大的突破,以帮助入驻企业提升抗风险能力,助力企业实现高质量发展。产业新城运营商通过创新管理机制,更精准地对接了企业的发展诉求。同时,运营商通过不断构建和完善项目产业集群,来帮助入驻企业更好地增强与上下游产业的联系度。此外,随着从招商引资向招商引智转变,运营商不断创新服务模式,推动智力成果顺利落地转化。

启迪协信一开始就注重打造产业生态环境,尽力做好项目服务。华夏幸福在产业新城运营过程中,不仅为入驻企业提供基本的服务,更专门结合每个园区的产业特点,引进专业人才为其园长,来收集和解决入驻企业发展诉求;在此过程中,也让自己真正融入园区运营之中。天安数码城通过自筹资金的形式,成立天安数码城知识产权发展基金;同时,又成立天安知识产权保护联盟。张江高科围绕基地服务功能,不断加强对科创企业的发现、培育、跟踪、筛选等,为入驻企业提供全生命周期服务,以助力企业健康发展。为提升项目运营管理水平,华发城市运营借助集团板块资源,根据不同类型项目的实际需要,与万豪酒店集团、北辰会展、盈石资产管理等国内外顶尖的运营管理单位进行合作,不断组建专业化的运营管理公司。

城市建设:做好城市建设,打好人才保卫战

城市建设与产业发展相协调是吸引人口落户、促进产业新城健康发展的源动力;城市基础配套设施建设与招商相互促进,是吸引企业入驻的重要保障。在夯实城市建设质量、优化人居环境的同时,产业新城运营商积极落实“以人为本”的发展理念,针对人才引进的切实需求,积极从产城融合、职住平衡等方面规划新城建设,重视优质人居环境的塑造,从人的视角出发,切实解决居住、教育、医疗、健康、商业、娱乐等日常工作生活需求,提升人才入住体验。此外,产业新城运营商在打造“齐全”城市功能的同时,深入挖掘内在需求,并且开始注重关爱弱势群体,建设养老中心、妇幼健康中心等,完善特殊需求的配套设施。通过产业新城基础配套体系的提量提质,城市建设水平和人居环境不断提升,产业新城在吸引外流人口回流、吸引高端人才入住等方面初见成效,产业新城成为承接中心城市人才外溢的重要节点。

华夏幸福高度重视都市圈发展,企业将人口视为市场的基石,树立“以人为本、可持续发展”的城市发展理念,构建涵盖从规划、设计到建设、运营的完整城市发展体系,建设生态智慧的宜居宜业型产业新城。上海临港注重营造配套服务环境的打造,通过基础设施与配套服务升级,推动园区价值的重塑和提升。苏州工业园区继续推进商业、医疗、教育、养老等城市服务设施建设,推动城市人居设施完善,构筑优良的生活环境。招商蛇口作为城市和园区运营服务商,聚焦空间规划、产业集聚、生态圈服务,把握产业创新,推进产城联动和港城联动。张江高科硬件设施与服务两手抓,重点打造产城融合平台,积极做好生活服务设施的软硬件建设,打造综合社区、人才公寓、食堂、商业等服务设施。

3、 产城运营面临的城市机遇及产业趋势

当前,不少城市经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,产业新城作为区域经济发展的重要引擎,正积极助推中国产业转型升级以及新型城镇化的快速推进。但面对宏观环境越来越复杂、产业竞争更加激烈等各种现实问题,如何更精准地进行城市布局和产业选择已成为运营商越来越关注的的话题。

城市布局:人口、交通、经济三大要素影响运营商城市选择

结合今年的运营商访谈来看,大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角以及京津冀三大城市群;此外,成渝城市群也是其密切关注区域。从城市选取标准来看,运营商对于城市的人口、经济以及交通等指标最为看重。未来,随着城市竞争越来越激烈,人口、经济等指标将不断发生变化,这也将持续影响运营商城市布局策略。

人口作为支撑城市发展的重要推动力,人口的流动也持续影响着城市竞争力。从2011-2017年全国地级以上城市年均人口增量分布来看,其呈现出“东强西弱、南强北弱”的态势,而且有加速发展趋势。从2018年运营商新拓项目所在城市来看,新拓项目所在的23个城市GDP增速均较高,大部分高于全国GDP增速。交通条件亦是运营商布局城市时最为看重的要素。当前,我国城市正处于由单核发展转向区域联动的城市群、都市圈发展阶段,高铁作为推动区域实现一体化的重要推手,便捷的交通网络使得城市边界逐渐被打破,其运输能力使得中心城市外溢人口向着交通要道沿线两旁的区域聚集。

从未来城市布局趋势来看,人口、经济以及交通方面有较强优势的都市圈内城市将迎来重要发展机遇。这主要是因为都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域,其以相对较小的空间汇聚了大量的人口、资金等生产要素。

产业选择:立足产业资源禀赋,聚集产业转型升级趋势,因城施产

通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理,发现大多数运营商在产业选择上聚焦于国家战略性新兴产业。对于运营商来说,产业的选择需要符合政策风口,企业在进行产业布局时也要根据区域发展战略进行布局。

当前,我国正进入产业转移以及产业转型的协调发展阶段。产业转移的路径之一便是由东部向中西部转移的过程。中西部地区受益于日益完善的交通网络以及成本优势等,产业转移的同时带来了大量的人口。但产业西迁并不意味着东部地区制造业竞争力下降,沿海发达的三四线城市也有土地和劳动力成本不高的地区,依然具备承接相关产业的优势。

随着国内一线城市房价持续走高,对低附加值的中低端制造业形成挤出,促使产业结构向更高附加值的中高端服务业以及知识密集型制造业聚集,人才基础决定了一线城市在科技创新领域具备极大优势,主攻产业链的研发设计环节。对于城市群内的三四线城市来说,可以利用区位优势,承接相关加工制造环节。

4、 特色运营商及项目发展分析

通过研究,我们筛选出具有代表意义的特色产业新城运营优秀企业及产业运营优秀项目,这些企业或项目在土地开发整理、产业招商、特色产业培育、城市建设等一个或多个领域表现突出,且随着这些企业不断发展壮大以及项目建设的持续完善,核心竞争力也将不断提升,发展潜力较大。

中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰

“2019中国特色产业新城运营优秀企业”

中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰

“2019中国产业运营优秀项目”

总体上,中国特色产业新城运营优秀企业凭借独具特色的运营模式,不断增强产业发展能力,提升城市建设水平。优秀的产业运营项目在产业定位、区域布局、产业招商、产业培育、城市建设等方面也已经形成较强的核心竞争力。随着我国新型城镇化进一步推进,未来,将有更多企业加入产业新城建设,优秀产业新城运营商的建设经验、发展模式为其他产业新城参与企业建设提供了参考和借鉴,这些优秀产业新城项目将在城镇化发展、城市能级提升中不断凸显示范作用。

5、 总结

在此次实地调研及访谈过程中,我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试,产业新城较往年实现了更高水平的发展。但部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题,导致招商并不理想,不仅浪费资源,更难以助力当地产业转型升级。此外,由于产业新城的开发沉淀了大量的资金以及较高的资金成本,PPP模式成为一些企业布局产业新城的优选模式。但受国家政策影响,国家加强了对于PPP项目的入库管理力度,并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退,这对于运营商来说,大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时,亦需要时刻把握国家政策导向,以及时调整应对。随着轻资产运营受到越来越多企业的关注,其不仅可以实现项目的快速布局,更可以在一定程度上降低自身风险,但这要求极强的运营管理能力,这对企业如何培养员工、如何输出成功经验提出了更多的要求。此外,由于中美贸易争端的不确定性,对于布局涉及中美贸易的相关产业项目,在招商以及后期运营时亦会面临较大的挑战。

未来,随着产业新城领域的竞争越来越激烈,运营商的运营管理能力将得到不断提升,盈利模式也将更多元,行业将呈现出新的面貌。在此,我们将持续跟踪行业变化,不断深化研究,希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多的参考与借鉴,“不忘初心、牢记使命”,共同助力我国产业转型升级,为区域经济的发展注入新的活力,为社会打造出宜居、宜业之城。

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